Что для недвижимости важно?

Анализируем предложения домов на рынке

По оценкам участников рынка, рубеж 2020–2021 годов показал резкий всплеск интереса к загородной недвижимости. Количество просмотров объявлений о продаже коттеджей, дач и таунхаусов оказалось на 15 % выше, чем в тот же период предыдущего года. Но не все предложения пользуются вниманием потенциальных покупателей и арендаторов — сегодня они подходят к выбору вдумчиво и ищут дома, полностью соответствующие не только предпочтительной локации и наличию инфраструктуры, но и современным требованиям комфорта. А он, вне зависимости от позиционирования (экономвариант, бизнес- или элитный класс), определяется наличием определённых опций. И если электросети, как правило, подведены даже к дачам, а подачу воды можно обеспечить из скважины, то централизованное отопление и горячее водоснабжение есть далеко не везде. Однако такие опции обязательны для комфортного проживания в российском климате — зимы у нас холодные. Это отлично понимают продавцы недвижимости, поэтому всегда указывают в своих предложениях наличие основных инженерных коммуникаций: они становятся весомым аргументом в споре о цене продажи.
Давайте разберёмся на конкретных примерах, каким должен быть ликвидный дом, если нужно продать жильё, и на что стоит обратить внимание при его выборе, если планируется покупка.
Эконом: техника — в приоритете
Экономвариант в случае загородной недвижимости — понятие растяжимое: советскую щитовую дачу на шести сотках в непрестижном районе можно приобрести и за пару сотен тысяч рублей. Однако наиболее востребованным сегодня сегментом являются дома для постоянного проживания на просторном участке и в популярном и удобном (высокая транспортная доступность, достаточно развитая инфраструктура) месте. В целом их цена сравнима с городской квартирой в том же классе, но лишь в одном случае: если оснащение и уровень комфорта будут сопоставимы. На примере объявления о продаже такого дома можно выделить основные критерии, делающие его более ликвидным
Рассмотрим относительно небольшой (275 м2 общей площади) подмосковный коттедж, заявленная стоимость которого сравнима с двухкомнатной квартирой в столичной новостройке. Что является ключевыми техническими преимуществами с точки зрения риелторского агентства, которое занимается его продажей?
✔ Газовое автоматизированное отопление с дистанционным управлением (FRISQUET, Франция).
✔ Резервный котёл и система электрорезерва — генератор SDMO.
✔ Скважина с автоматической подачей воды в дом.
✔ Канализация — септик, локальные очистные сооружения (ЛОС).
✔ Интернет и другие телекоммуникации.
✔ Автоматические ворота.
✔ Системы безопасности — видеонаблюдение и пультовая охрана.
Интересно, что в качестве теплогенератора в доме условного экономкласса выбран премиальный котёл. Однако специалисты считают, что это оправданный шаг.
«Цена котла редко превышает 1–2 % стоимости объекта. При этом премиальная техника будет работать не менее 20 лет, — отмечает Армен Калинин, директор по экспорту FRISQUET, ведущего французского производителя отопительного оборудования. — Поэтому в данном случае выбор котла с “вечным” медным теплообменником — разумное решение, согласно известному принципу “мы не настолько богаты, чтобы покупать дешёвые вещи”. Это очень европейский подход — например, до 80 % парижских квартир отапливаются газом, и наличие современного теплогенератора является одним из веских аргументов для увеличения цены при выставлении недвижимости на продажу или сдаче в аренду».
Умные системы, наличие которых подчёркивается в объявлении, — настоящая находка для повышения ликвидности загородного жилья. Ведь чем их больше, тем безопаснее и комфортнее будет дальнейшее проживание. Поэтому наличие современных систем автоматизации и безопасности, прямо связанных с быстрым интернетом, также становятся явным преимуществом. Это очевидно: где бы ни находились хозяева, в любой момент они будут знать, что происходит дома, управляя ситуацией со своего мобильного телефона.
«Автоматизированные системы, например — рольставни и/или гаражные ворота не только повышают уровень комфорта, но и обеспечивают высокую защиту от нежелательного проникновения, — подчёркивает Петр Русаков, менеджер по продуктовому маркетингу компании Somfy, ведущего мирового производителя автоматизации для окон и зон доступа, — это особенно важно, если в загородном доме не проживают постоянно, а бывают наездами».
Экстерьер дома
Для элитного жилья к уже перечисленным опциям, которые подразумеваются по умолчанию и редко выделяются особо, добавляются экстерьер объекта и особенности планировки: именно они выходят на первый план в описаниях риелторов. Сегодня в цене премиальные дома с отделкой из качественных и экологически чистых материалов, с террасами и панорамными видами непосредственно из апартаментов. Например, как в одном из особняков с пятью спальнями в ближнем Подмосковье с заявленной стоимостью 118,5 млн рублей. Среди опций, заявленных в риелторском описании, особо выделяются;
✔ локация;
✔ планировка и интерьер;
✔ панорамное остекление;
✔ котельная с интеллектуальным оборудованием и дополнительным энергорезервом;
✔ центральное водоснабжение с резервом — скважиной.
Панорамное остекление — очевидный тренд. Он будет актуальным ещё многие годы. Причина проста: видовое остекление, которое обеспечивает и сопоставимые с классическими стройматериалами теплосберегающие характеристики, смотрится выигрышно и дорого, подчёркивая статусность объекта недвижимости.
«Сегодня остекление многогранно, как и современная архитектура: с его помощью можно подчеркнуть индивидуальность дизайнерского решения объекта недвижимости, придать особое благородство внешнему облику и украсить любой интерьер, — считает Сергей Есенин, представитель компании REHAU, мирового лидера в разработке оконных конструкций. — Например, ярким европейским трендом последних лет стали большеформатные панорамные окна и раздвижные порталы, позволяющие буквально стереть границы между домом и природным ландшафтом, не жертвуя при этом комфортом. Такие портальные конструкции фактически не уступают по теплосберегающим свойствам обычным строительным материалам и могут создать прозрачную стену до 10 м длиной и 2,7 м высотой».
Комплексная застройка
Сложившуюся ситуацию с приоритетными требованиями к недвижимости учитывают в бизнес-среде: застройщики комплексных объектов, например коттеджных посёлков, предпочитают закладывать премиальное инженерное оборудование ещё на стадии проектирования, что позволяет снизить издержки за счёт оптовой закупки оборудования и упрощения монтажа и повысить привлекательность среди арендаторов и покупателей. Это подтверждают и представители инжиниринговых компаний.
«За последние три года заметно увеличился спрос на монтаж автономных систем отопления, — замечает Александр Гурешидзе, эксперт компании «Теплолюкс-инжиниринг», специализирующийся на проектировании, монтаже и сервисном обслуживании инженерных систем и газового оборудования в Москве и Московской области. — Причём в большинстве случаев застройщики стараются не экономить, отдавая предпочтение более надёжным решениям, пусть даже по несколько большей цене. Например, только в подмосковный коттеджный посёлок бизнес-класса Глаголево уже поставлено свыше 300 французских премиальных котлов — в основном серий Hydromotrix TRADITION и Hydromotrix EVOLUTION с недешёвым медным теплообменником, который гарантирует высокую экономичность и долгий срок службы оборудования».
Ажиотажный спрос на загородную недвижимость, спровоцированный пандемией, постепенно успокаивается, балансируя спрос и предложение. Однако уже сейчас можно сказать: требования к такому жилью, которое предлагается на рынке, серьёзно переформатировались. Сегодня само по себе наличие участка с домом даже в престижной локации не является залогом успешной продажи. Для ликвидности объекта он должен соответствовать вполне определённым критериям, важную часть которых составляют современные автоматизированные системы поддержания городского уровня комфорта.